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通过更新改造,寸土寸金的广州市越秀老区未来将添一块3.73公顷的靓地,东濠涌边拟崛起一批超高建筑群。9月14日,第三届广州市城市规划委员会城市更新专业委员会第五次会议召开,《越秀区南洋电器厂及周边城市更新单元详细规划》获通过。

根据规划,该片区将构建“城市立体活力街坊”,2栋商务办公楼与5栋120米的住宅塔楼将拔地而起,其中商务办公楼“越秀之心”限高198米。这将为越秀预留产业发展空间,推动金融、科技等产业总部落户。值得关注的是,片区内拟配置6000平方米政府统筹住宅,满足高级人才住房需求。

设计

承载多种活力复合城市功能

打造立体慢行系统与层叠花园

为了落实“四个出新出彩”要求,实现老城市新活力,此次更新改造项目设计亮点颇多。根据规划图,项目片区内将拔起2栋商务办公楼与5栋住宅塔楼。办公建筑限高198米,即为其中的“越秀之心”,将作为越秀新地标;住宅建筑限高120米。规划提出,通过符合城市功能、立体绿化、立体慢行系统、公服设施“上天下地”、弹性共享公共空间以及文保建筑活化利用等方式,构建“城市立体活力街坊”。

其中一大亮点,便是复合承载城市功能,包括商业、办公、会议、住宅等,局部设计城市级空中文化连廊等特色功能节点,除了高端商务办公外,还将设置空中咖啡厅、大型商业中心、入口公共广场等。

另一大亮点,即立体打造慢行系统——将东濠涌边的绿地公园与项目内的庭院平台统筹联系,形成连续大型的开放空间。

规划还提出,要打造开放式的层叠花园,以东风路主入口作为起始点,设计层叠而上的花园系统,形成立体、共享的开放式公共花园。同时,设计人行尺度的立体市井,塑造包括地面、连廊、屋面的多层次步行空间,与建筑首层平面联动设计,提供丰富有趣的人行体验。

布局

新增商业办公建筑面积12万多平方米

配置6000平方米政府统筹住宅

规划表示,项目调整范围内拟建设办公、居住及文化设施建筑,满足旧厂及片区住宅回迁需求的同时,增加产业及文化用地。

一方面,增加商务办公为主导的混合用地,新增商业办公建筑面积12.65万平方米,有利于越秀区产业升级发展。另一方面,增加公建配套17项、公服设施面积1.77万平方米,主要为文化中心、政务服务中心、综合管理用房、文化中心、派出所、社区卫生服务中心、幼儿园、社区居委会、社区服务站、社区议事厅等街道和片区所需公服设施,有助于周边片区居民改善生活环境。

同时,管理单元范围内绿地公园不减少,实现公园绿地占补平衡。东濠涌水域也将在现行控规的基础上,补充增加266平方米用地面积,以确保河涌水系的防洪排涝安全。

规划明确,在产业建设量占比方面,按照商业办公总量的6%设置7590平方米的产业配套商业设施,包括展示厅、共享会客厅、高端餐饮、平价餐饮、咖啡厅、电影院、健身中心、理疗中心、日托中心、便利店、超市、物流配送站、快递送达设施等服务片区办公需求的设施。

在人才住房配置方面,项目配置6000平方米政府统筹住宅,可用于满足高级人才住房等需求。

背景

串联环市路与东风路发展带

为越秀预留产业发展空间

南洋电器厂位于越秀区中心区,东风东路与黄华路交界处,是广州市旧城连片改造试点项目之一。根据规划,南洋电器厂及周边城市更新单元面积3.73公顷,项目采用旧厂和旧城、全面改造和微改造相结合的模式,探索建设广州“老城市新活力创新发展示范区”,高标准打造大湾区科技、金融、智能制造地标建筑群。本项目将通过规划实践,形成可复制、可推广的旧城连片改造经验。

记者了解到,《越秀区十三五规划纲要》提出大力推进“一核三带四区”建设,南洋电器厂地块可有机串联环市路智力创新带和东风路楼宇经济带。通过本项目的更新改造,预留产业发展空间,推动科技、金融、智能制造等产业总部落户,打造现代服务业总部园区、智能制造总部基地,共建产业服务平台和金融服务平台,助推环市路智力创新带建设,推动越秀区高质量发展。

根据已经审定的片区策划方案,将项目用地划分为两期,其中一期安置南洋电器厂地块住宅及办公,二期安置其余住宅。

交通

预留东濠涌高架下地可能的条件

新增设接驳小巴串联三大地铁站

规划显示,区域路网结构目前为“三横四纵”,“三横”是内环路、环市路、东风路,“四纵”是小北路、越秀北路、东濠涌高架路、建设大马路。地块主要通过黄华路转换东风路和环市路实现集散。

改造方案新增了两条支路,提升了地块的交通疏解能力。其中,新增规划支路1红线宽度10米,由南至北单向两车道。优化规划支路2红线由7米拓至12米,双向两车道,从东濠涌高架桥下桥墩之间穿过。还有一条新增内部路,增加红线宽度为4米的内部路,供城市车辆通行,以联系黄华路、越秀北路和东风路。

规划还提出,将充分预留未来东濠涌高架下地可能的条件。规划表示,为支持加快推进南洋电器厂更新改造项目,下一步结合环市东片区更新改造,从区域角度统筹优化东濠涌全线交通系统,深化下一步道路工程节点设计方案。

公共交通方面,地块位于仓边路站(13号线)、建设六马路站(12、13号线)、小北路站(5号线)三个地铁站600米覆盖范围内,轨道交通服务水平较高,可以满足出行需求。结合更新改造方案,将在地块东侧、黄华路上设置一座长港湾式公交停靠站,规模为15米×3米,实现常规公交点对点式服务。

此外,规划提出,要合理利用建筑退缩空间,新增设置接驳小巴,强化地块与轨道站点之间的衔接,适应不同人群的个性化出行需求。

配套

新添一个9班幼儿园

配套机动车泊位逾2000个

根据规划,范围内住宅建筑面积共134037平方米,估测居住人口4324人,规划配套公共服务设施共17处,公共服务设施面积共17744平方米,其中无偿移交部分16775平方米。

在备受关注的教育资源上,规划表示,项目周边区域内教育设施丰富,现状周边500米内有3处幼儿园、4处小学与3处中学。按照人口规模,需配置6班幼儿园。考虑到周边片区入学需求,经与越秀区政府沟通,确定本项目幼儿园提升为9班的建筑规模。这一新规划幼儿园为南洋电器厂幼儿园,规划占地2250平方米,建筑面积2160平方米。

在文物保护方面,规划表示,改造范围南侧有一处区登记保护文物单位——普济院旧址,采用“原址保护”,进行功能活化利用,作为幼儿园功能使用。

改造范围北侧有一处市级文物保护单位“血泪洒黄华”碑,采用“原址保护”,采纳文评建议,将保护范围划为公园绿地。

整个项目配套机动车泊位2238个,以弥补周边停车位不足问题。